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莫问回程

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中国作家。著有:《告别香巴拉》,《印度,漂浮的次大陆》 Chinese writer. Author of: Farewell to Shambhala. India: a floating subcontinent

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一家之言:房价是不是太高了?  

2007-12-09 16:13:13|  分类: 一家之言 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房价是不是太高了?我看未必。这里可以从原因入手。

   楼市的高企有两方面原因。

   第一, 需求的高涨。在任何时候,不管如何被政策扭曲,需求总是最终决定了价格。对中国来说,城市房屋需求受两种不同趋势的影响,

       a)        第一个趋势有助于平抑房价,那就是买房者已经逐渐过渡到计划生育以来出生的人口。这里可以做一个简单的计算,比如,我们考虑三代人,祖父母、外祖父母都有住房,父母(二十几岁,计划生育后出生)也刚买了住房,这六口人就有三套住房,对于还在襁褓中孩子来说,已经是足够。人口压力的减轻从长期来说,会让房价下跌。

        b)       但上面的趋势在目前这个时期却被另一种趋势吞没了。也就是说,接着将要谈到的趋势才是当前最主要的原因。那就是人口的城市化。中国目前似乎正处于一个城市化的起飞期,正在向第一产业占百分之五十(大概真正从事第一产业的人口早已不足一半,但由于特殊的政策规定了农民的身份,从事非农业生产的农民又没有真正过渡到城市居民)的社会转变,这样的转变势必带来一定的社会失范,却也显示出它的活力。这种趋势是不可遏止的,如果翻开历史,可以看到各国在这个起飞期,都伴随着一定的痛苦,一方面是人口涌入城市,一方面是建筑用地需求的增加,地皮和其他的商品还不一样,稀缺性更强。如果说前十几二十年,农村打工人口最终还会叶落归根回家的话,这几年由于政策的放松(这无疑是非常英明的决定,但程度还不够),农村人口已经不以打工为满足,而是选择了定居城市。乡村居民就近在附近城市买房,外地人到大城市买房,都已经成了城市化浪潮的见证。目前,至少是在城市化趋势过去之前,房价大概仍然是由旺盛的需求所推动的,当这股浪潮过去之后,另一种趋势将逐渐明显,并将成为了主流。

       可以说,正是这种需求的力量导致了房屋价格不会回落,当然,短线的价格会随着政策和经济周期而有所起伏,但如果把房屋支出和其他支出作一个比值,将会看到,这个比值将一直是呈上升趋势。

    同时,也不要指望赚取租房和买房之间的差价,有人声称,由于房价的高涨,租房比买房划算。但这样的说法不正确,虽然说,短期内可能会出现租房比买房划算的情况,但随着房产市场的发展,这两方面的差额会被拉平。比如,如果一个人看到今年租房便宜而得出了这样的结论,但也许过上两年,他就会发现租房的价格也上去了,最终达到和买方差不多的结局。

   第二,这种趋势又被政府的行为加强了。政府作为了一个角色参与了进来。从根本上说,政府绝不是房价长期上升的罪魁,但在短期内,政府的政策的确可以左右价格。在这个城市化浪潮中,政府的作用绝不是阻止这种浪潮,如果还想象以前那样,靠把农村人口固定在当地,则从长远来讲,一定会造成更大的混乱,这就像大禹治水一样,禹的父亲靠堵水,结果水位越堵越高,最终会冲破堤坝造成更大的灾难。只有勇敢面对并且承认问题,进行疏导才能奏效。可以这样引申一下,如果大禹还是想堵水的话,到了他儿子辈上如果想疏导都来不及了,大禹的举动属于亡羊补牢、其时未晚的举动。而现在,我们也到了一个必须疏导的时代,否则以后会怎样只有天知道。

   政府在目前的浪潮中应该采取什么样的姿态呢?我认为,应该采取透明化的措施,让住房买卖、地皮买卖、地皮批准逐渐透明化,防止暗箱操作,防止内幕消息、防止建筑商之间或者建筑商和政府之间勾结造成的房价波动,防止造成恐慌,最终减少投机行为。当然,在配套措施上,银行贷款问题在这里不做讨论,那的确又是一个非常重要的问题,又和更广阔范围内的银行措施有关联,容有时间再谈。

和上面的理想状况比起来,已经执行和正在执行的政策在这些方面却存在着非常大的问题。

       a)      最主要最根本的问题,在于政策的不透明化。这是造成房价波动的罪魁祸首,也造成了投机行为。一个良好的市场是一个信息均衡的市场,可以减少投机行为,但现在的市场远远不是这么回事。这甚至造成了对房价的恐慌。并且造成了对政府的普遍不信任。

       b)     政府参与了经济行为,政府的获利心态太重,导致了短时期内的过度开发和资源浪费,这样的政策不仅影响了房产业,还对整个的经济过热通货膨胀负有责任。具体说来,就是,政府为了财政目的(造成GDP,获得税收)而有意维持高房价,而由于把财政和官员能力挂钩,造成了攀比,也造成了扩张性的经济政策(这几年,地方财政的增长很大一部分来源于房地产),这会在短期内造成经济的高速增长,但只是把没有解决的问题留给了以后,可以设想,若经济增长已经不能靠政策维持的时候,也就是问题暴露的时候。一个政府的优劣,不是在经济增长期内能够评判的,评判一个政府的标准更在于如何在危急中应对,以及度过危机的能力。当然,短期内政府官员都有这样的趋势:只要我能把问题推给继任者,只要我能搞得看上去红红火火,又何必管以后的事?说不定到时候我已经死了。

       c)     政府不仅仅是参与,还和开发商有勾结行为,强行拆迁(目前已有所好转)、买卖地皮的暗箱操作、开发商和政府的裙带关系(这是最难于解决的问题)等,官员和企业家之间的勾结在国外也是屡见不鲜,在不讨论意识形态的范围之内,如何防止,这也是一个国际化的问题,但央府不能装作没有看见。当然如果讨论到这里,问题就可能扩大化了:政府如何防止腐败,如何开放媒体等等。在这里讨论到的只是这些大问题下对房产市场的影响。

   最后,必须考虑这轮房价上涨的受害者。具体来说,更聚焦于政府行为的受害者,这样做的结果是什么?是严重的贫富不均。可以从城市和农村两个方面进行说明。

       a)      城市居民的拆迁问题已经人们已经谈论过太多,这主要是政府行为的c点造成,但又由于a点,也就是政府把这块灰色地带开放给了媒体而有所解决。城市居民大致可以分为有房和无房两类,前面谈到的只是有房的情况,至于没有房的人,大概和下面将要谈的农村城市化问题有点儿联系,故合并到下面。

       b)     在这次住房浪潮中,也许媒体更加关注于城市,特别是大城市,但必须看到,农村居民受到的压榨更多。举例说明:比如,一个城市居民如果拥有一片两百平方米的建筑用地,又假设该地已经有房屋存在,虽然各地政策有所不同,我只拿某地的真实政策为例,那么,按照该地的政策,这个居民可以换两套在其他地段的一百平米的住房,两套住房价值五十万。如果该居民不想要房屋,他的老式房屋只能卖到二十几万。这里存在着一半左右的差价。与原来有房子的城市居民相比,那些正在往城市迁移的农村人口才是最大的受害者,因为他们没有寻求这种差价的能力,他获得的房屋是五十万买的,而不是二十几万。房价高企的最终受害者是在城市还没有房子的人们,包括农村移民,以及城市的无房阶层。随着城市化高峰的到来,也势必加强一种两极化的趋势。农民们正在把钱逐渐投入到城市房产中,虽然只有农村的富裕者在能够在城市买房,他们也乐于买房,但他们把本来应该投入到其他领域的钱过多地投入到了房产上,势必扭曲了经济结构,这也是造成今年物价普遍上涨的原因之一。

       c)     补充一点,这一波城市化浪潮可能造成进一步的两极分化,当农民们进城后面对的是贫穷和高不可及的鸿沟时,社会失范就有可能造成问题,到时候,会进一步影响以后的民主化改革,也会进一步增加社会的不稳定。这并非是危言耸听。

   总结。房价上涨还将继续,这是城市化过程的一个侧面。但政府本可以起到平滑上涨,防止投机,促进公平的作用,这方面做得非常不足。房价的上涨促进了两极分化,目前的政策更加不利于农民。从长期讲引起的结构失衡将造成深远影响。

   疑问。在什么时候,两种左右房价的社会因素得以平衡?或者说,中国的城市化速度究竟如何?十年是否可以?或者需要二十年?

   政府如何做到透明化?这个问题也许有很多答案,但不属于本文所讨论的问题,仅供思考。

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